목차
- 생애최초 주택 구입 조건
- 기대출과 신용점수가 미치는 영향
- 대출 가능성 분석
- 향후 전략과 조언
서론
서울에서 전세 또는 월세로 사는 많은 분들이 ‘내 집 마련’이라는 목표를 가지고 있습니다. 하지만 대출이 있는 상태에서 주택 구입이 가능한지에 대한 불안감은 여전히 큽니다. 특히 기대출이 4천만 원이 넘고, 과거 워크아웃 이력이 있다면 더욱 신중한 판단이 필요합니다. 이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로 서울 구옥 빌라(매매가 1억 원 이하)를 생애최초로 구매하고자 할 때, 대출 가능성과 전략을 분석해 보겠습니다.
본론
1. 생애최초 주택 구입 조건
정부의 생애최초 주택 구입 대출은 무주택자이며, 본인 또는 배우자가 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 하며, 소득과 자산 조건을 충족해야 합니다.
- 연 소득 조건: 단독 세대주는 7천만 원 이하, 맞벌이는 1억 이하
- 주택 가격 조건: 수도권 6억 이하, 비수도권 5억 이하
- 대출 한도: 주택 가격의 최대 80%, 최대 4억 원 한도
따라서 1억 원 이하 주택이라면 최대 8천만 원까지 대출 가능합니다.
2. 기대출과 신용점수
사례자의 조건은 다음과 같습니다.
- 기대출: 하나은행 2,300만 원 + 토스 마이너스통장 1,900만 원 (총 4,200만 원)
- 신용점수: KCB 882, 나이스 895
- 과거 워크아웃 → 2년 전부터 정상 신용관리
- 연봉: 3,000만 원
- 현재 계약직 (정규직 전환 예정)
과거 워크아웃 이력이 있지만, 2년 이상 정상적인 신용 활동을 이어오고 있으며 현재 신용점수는 **상위권(800점 이상)**에 해당합니다. 이는 긍정적인 요소입니다. 그러나 계약직 신분은 금융기관의 대출 심사에서 리스크 요인으로 간주됩니다.
3. 대출 가능성 분석
1억 원짜리 구옥 빌라를 구입할 경우, 80% 대출이면 8천만 원이 필요합니다. 하지만 이미 4,200만 원의 기대출이 있는 상태이므로 총부채원리금상환비율(DSR) 기준이 중요합니다.
- DSR 40% 기준 적용 시: 연 소득 3,000만 원 × 0.4 = 연 1,200만 원까지 대출 원리금 상환 가능
- 기존 대출의 월 상환액이 이미 30~40만 원 이상일 경우, 신규 대출로 8천만 원 전액을 받기는 어려울 수 있습니다.
하지만 생애최초 주택 구입 대출은 정책금융상품이므로 일반 신용대출보다 DSR이 느슨하게 적용되며, 햇살론 대환 이력이 있고 성실 상환 중이라면 가산점이 주어질 수 있습니다.
정규직 전환 후에는 금융기관의 평가가 달라지므로 신용점수와 연봉 대비 상환 능력이 인정되면, 일부 보증금 또는 추가 자금만 있다면 충분히 가능성 있습니다.
결론
현재 조건으로는 바로 8천만 원 전액 대출은 어려울 수 있지만, 정규직 전환 이후엔 충분히 도전해볼 만한 상황입니다. 특히 신용점수가 높고, 2년간 정상적인 금융생활을 이어온 점은 긍정적으로 작용합니다.
다만, DSR 조건과 기대출 상환 이력을 고려하여 미리 일부 대출을 상환하거나, 빌라 가격을 더 낮추는 전략도 함께 검토하는 것이 좋습니다.
정리하자면:
- 생애최초 주택 구입 요건은 충분히 충족
- 기대출이 변수지만 신용점수와 상환 태도는 긍정적
- 정규직 전환 후 대출 가능성 ↑
- 현실적인 대출 한도는 약 6,000만 원 전후로 예상됨