목 차
- 1. 왜 자금조달계획서가 중요한가?
- 2. 자금조달계획서란 무엇인가?
- 3. 무주택자 기준 항목별 작성법
- 4. 작성 시 주의사항과 팁
- 5. 자주 묻는 질문 정리
- 6. 꼼꼼한 작성이 승인 확률을 높인다
1. 왜 자금조달계획서가 중요한가?
최근 부동산 거래 투명성을 높이고, 투기 방지를 위해 정부는 주택 거래 시 ‘자금조달계획서’ 제출을 의무화했습니다. 특히 수도권 및 투기과열지구에서는 매매가격이 6억 원 이상일 경우 무조건 제출해야 하며, 자금 출처가 불명확하거나 허위로 작성될 경우 조사 대상이 될 수 있습니다.
무주택자의 경우에도 예외는 아니며, 본인의 자금 능력을 입증해야 실거래 신고가 정상 접수되고, 주택 대출 심사에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 정확하고 신뢰성 있는 계획서 작성은 주택 거래의 첫 단계이자 중요한 관문입니다.
2. 자금조달계획서란 무엇인가?
자금조달계획서는 말 그대로 “집을 어떤 돈으로 살 것인지”에 대한 구체적인 계획을 정부 양식에 따라 작성해 제출하는 서류입니다.
주요 목적은 다음과 같습니다:
- 1. 투기성 자금 차단
- 2. 탈세 방지 및 자금세탁 예방
- 3. 실수요자 보호 및 시장 안정화
자금조달계획서에는 총 매매대금 대비 자기자금, 차입금, 기타 지원금이 각각 얼마인지 구체적으로 명시해야 하며, 각각의 출처도 명확히 기재해야 합니다. 무주택자일수록 대출에 의존하는 비율이 높기 때문에 차입의 근거와 상환 능력을 설득력 있게 정리하는 것이 핵심입니다.
3. 무주택자 기준 항목별 작성법
자금조달계획서 작성 항목은 국토교통부가 배포한 양식을 기준으로 작성합니다. 아래는 무주택자 기준으로 항목별 작성법을 설명한 것입니다.
① 총 소요자금
매매계약서 상의 총 주택가격을 입력합니다. 예를 들어 아파트 분양가가 5억 원이라면, 별도 옵션금이 없다면 5억 원이 됩니다.
② 자기자금 항목
- 예금/적금: 본인 명의의 은행 예금, 청년적금, 청약통장 등의 잔액을 기재
- 보험 해약금: 해약 시 받을 수 있는 환급액. 증빙 필요
- 증여·상속: 부모로부터 받은 자금은 증여세 납부 여부 명시 필요
- 기타: 퇴직금, 환급금, 주식 매도 자금 등
③ 차입금 항목
- 금융기관 대출: 주택담보대출(보금자리론, 디딤돌 대출 등), 신용대출
- 사인 간 차용: 부모나 친척에게 빌리는 경우. 차용증 필요
※ LTV·DSR 기준을 넘지 않아야 하며, 실제 금융기관의 대출 심사 통과 가능성도 고려해 작성해야 합니다.
④ 기타 자금
- 청약 당첨금: 계약금, 중도금, 잔금의 분할 납부 계획도 함께 작성
- 기존 주택 매도자금: 현재 보유한 주택이 있다면 매각 예정가 및 시기 작성
4. 작성 시 주의사항과 팁
무주택자라고 해서 자금조달계획서 작성이 간단한 것은 아닙니다. 다음과 같은 사항을 유의해야 합니다:
1. 금액 합계는 정확하게
총 소요자금 = 자기자금 + 차입금 + 기타 자금이어야 하며, 100원 단위까지 정확히 맞춰야 합니다.
2. 증빙자료는 사전에 준비
통장 거래 내역, 잔액 증명서, 차용증, 보험 해약 예정 증서 등을 미리 준비하여, 필요시 즉시 제출할 수 있도록 해야 합니다.
3. 허위 작성은 불이익
허위 작성 또는 부정확한 기재는 과태료 부과는 물론, 국세청 조사 또는 자금세탁방지법 위반으로 이어질 수 있습니다.
4. 대출 가능성 우선 확인
실제 금융권 대출 한도를 먼저 산정하고, 해당 금액만큼만 차입금 항목에 입력해야 현실성과 일치합니다.
5. 부모 지원금은 증여로 간주
부모로부터 받은 돈은 원칙적으로 증여세 대상입니다. 5천만 원 초과 시 증여세 납부 여부 기재 필수입니다.
5. 자주 묻는 질문 정리
Q1. 무주택자도 자금조달계획서 제출이 의무인가요?
A. 네. 무주택 여부와 상관없이 수도권 6억 원 이상 주택 거래 시 반드시 제출해야 합니다.
Q2. 부모에게 일부 지원받은 경우는 어떻게 기재하나요?
A. ‘증여’ 항목에 기재하고, 증여세를 납부했거나 납부 계획이 있음을 명확히 밝혀야 합니다.
Q3. 청년 전세대출이나 보금자리론도 차입금에 해당하나요?
A. 네. 금융기관 차입 항목에 해당되며, 종류별로 명시하는 것이 좋습니다.
Q4. 계획서만 잘 써도 대출이 승인되나요?
A. 아닙니다. 계획서는 신고용 서류이며, 대출은 별도의 심사 기준(LTV, DSR, 소득 기준 등)에 따라 승인 여부가 결정됩니다.
6. 꼼꼼한 작성이 승인 확률을 높인다
결론적으로 무주택자에게 자금조달계획서는 단순한 형식적 서류가 아닙니다. 실제 주택 구매 능력을 입증하고, 세금 및 자금 출처에 대한 투명성을 확보하는 기초자료로 활용됩니다.
특히 요즘처럼 규제가 강화된 시점에서는, 자금조달계획서를 통해 ‘신뢰성 있는 실수요자’임을 증명하는 것이 곧 대출 승인과 세제 혜택 등 모든 주택 구입 단계에서의 경쟁력을 좌우합니다.