부산 동래구 소규모 재개발사업 가이드ㅣ대상·절차·장점·리스크 대응책

 

 

 

  

도시 내 노후주택이 밀집된 부산 동래구에서는 최근 소규모 재개발사업이 활발히 추진되고 있습니다. 기존 재개발 정비사업은 절차가 길고 비용이 많이 들었던 반면, 소규모 재개발은 법적으로 간소화된 절차와 공공지원을 통해 주민 주도의 신속한 주거환경 개선을 가능하게 합니다.

 

이번 글에서는 부산광역시 및 동래구 기준의 최신 법적 근거, 사업 대상 및 절차, 장점, 리스크 대응책까지 한눈에 볼 수 있도록 정리했습니다.

 

1. 법적 근거 및 동래구 추진 체계

 

부산시 동래구 소규모 재개발사업은 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법」과 「부산광역시 빈집 및 ㅅ규모주택 정비 조례」에 근거합니다. 

 

2024년 1월 개정된 조례에는 다음과 같은 주요 내용이 포함되어 있습니다.

 

 1) 주민합의체 구성 절차 명확화

 2) 시공사 선정 및 사업계획승인 절차 간소화

 3) 공공기관(LH, 부산도시공사 등) 협력 절차 신설

 

또한 동래구청 도시정비과는 '소규모주택정비사업 통합지언센터'를 통해 사업 초기단계부터 행정. 법률 자문을 지원하고 있습니다.

 

※ 참고: 부산광역시 동래구청 도시정비과

 

 

2. 사업 대상ㅣ어떤 지역이 가능한가?

 

 

 

   

동래구에서 소규모 재개발이 가능한 지역은 다음 요건을 모두 충족해야 합니다.

요 건	충족 기준
1) 사업 구역 면적	- '부산시 조례'에따라 5,000m2 미만의 구역 - 일정 면적 이상이면 일반 재개발로 분류될 수 있음. - 역세권으로부터 350m 이내
2) 노후.불량 건축물 비율	- 전체 건축물의 60% 이상이 노후.불량 상태일 것. - 20년 이상 노후주택이 밀집된 동래구 온천동.사직동 일부 지역이 대표적임.
3) 도로 접속성 요건	- 폭 4m 이상의 도로에 접하거나, 도시계획도로가 예정되어 있을 것.
4) 토지등소유자 동의율	- 토지 및 건축물 소유자의 3분의 2 이상 동의 확보
5) 중복 지정 금지	- 기존 재정비촉진지구, 일반 정비구역과 중복 불가

 

3. 사업 절차ㅣ단계별 진행 흐름

 

동래구 소규모 재개발사업은 아래 6단계를 커쳐 추진됩니다.

구 분	내 용
1) 예비조사 및 주민의견 수렴	- 건축물 노후도, 용도지역, 토지소유구조 등을 조사 - 동래구청 도시정비과 또는 부산광역시에 상담신청 가능 - 주민설명회를 개최하여 사업추진 의사 확인
2) 주민 합의체 구성 또는 조합설립	- 주민합의체는 '사업시행 주체'로서 법적 권한을 갖습니다. - 토지등소유자 20인 이상이면 구성 가능하며, - 동래구청의 신고 절차를 거쳐 인가를 받습니다.
3) 사업계획(기본설계) 수립	- 지정 건축사(또는 공공기관과 협약한 설계자)가 설계안을 마련 - 토지이용계획, 층수, 세대수, 도로 확폭안 포함
4) 지자체 인허가 및 각종 심의	- 동래구청 - 부산시 - 관련부서 협의(건축심의, 교통영향평가 등) - 공공지언 사업일 경우, LH 또는 부산도시공사와 협약체결 가능
5) 착공 및 이주대책 실행	- 사업시행계획인가 후 이주보상 절차 착수 - 임차인 보호, 임시거주비 지원 등이 포함.
6) 준공 및 이전고시	- 공사 완료 후 사용승인, 분양 및 소유권 이전 - 조합 청산 또는 주민합의체 해산

 

 

4. 소규모 재개발의 주요 장점

 

구 분	내 용
1) 절차 간소화	- 일반 재개발보다 행정 절차가 30~40% 단축되어 평균 5~6년 내   사업완성 가능
2) 공공지원 연계	- 부산시.LH의 '공공지원형 소규모정비사업'에 참여하면 금융.설계.행정   지원을 받을 수 있습니다.
3) 주민 주도형 구조	- 조합 중심이 아닌 주민합의체 방식으로 주민이 직접 설계 방향을   결정할 수 있습니다.
4) 사업비 부담 완화	- 지자체 인허가 절차 단축 및 세제감면 혜택으로 시업비와 금융비용을   절감할 수 있습니다.
5) 지역 활성화	- 동래구는 온천장, 명륜동, 사직동 일대 노후 주택이 밀집해 도시미관   개선과 지역상권 활성화가 큽니다.

 

5. 주요 리스크와 대응책

 

리스크 요인	내 용	실무 대응 전략
1) 주민 갈등	이해관계 충돌, 동의율 미달	주민설명회, 투명한 정보공개, 이주대책 조기 확정
2) 자금조달 문제	금융승인 지연, 금리 상승	LH, 부산도시공사와 공공지원형으로 추진 시 안정적 자금 확보
3) 행정절차 지연	건축심의, 환경심의 반복	동래구청 사전협의, 통합심의제 활용
4) 임차인 보상 문제	보상 불만, 분쟁 발생	보상계획서 사전 공개, 임시거주시설 확보
5) 법령.지침 변경	조례 개정으로 인한 계획 변경	부산시 도시정비포털, 법제처 공고 정기 화인

 

 

 

6. 성공적인 사업 추진을 위한 실전 팁

 

1) 지자체 상담부터 시작하세요.

  - 동래구 도시정비과 또는 부산광역시의 "소규모정비 상담센터'를 통해 대상지 가능 여부를 확인하세요.

 

 2) 초기 주민신뢰 구축이 핵심입니다.

  - 투명한 정보공유(사업비, 분양가, 이주계획)를 통해 주민 간 불신을 최소화해야 합니다.

 

 3) 공공지원사업 적극 활용

  - 부산시는 매년 상. 하반기에 소규모정비 공공지원 공모를 진행하므로, LH 또는 부산도시공사 협력 모델로 참여하면 행정 리스크를 크게 줄일 수 있습니다.

 

 4) 전문가 컨설팅은 조기 투입

  - 건축사.도시계획.법무.세무 전문가가 함께 참여하면 사업성 검토 및 인허가 과정에서 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

7. 마무리 및 참고자료

 

동래구의 소규모 재개발사업은 대규모 재개발사업보다 주민 중심적이며, 도시재생과 생활환경 개선을 동시에 달성할 수 있는 실현 기능한 사업입니다. 무엇보다 법적 근거에 따른 절차적 투명성과 초기 주민합의 체계 구축이 성공의 열쇠입니다.

 

※ 참고 자료

● 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」(법제처)

● 「부산광역시 빈집 및 소규모주택정비 조례」(2024.1.3 개정)

● 부산시 도시정비사업 포털(dynamice.busan,go.kr)

● 동래구청 도시정비과 안내자료(dongmae, go.kr)

● LH 공공지원형 소규모정비사업 공모지침