목 차
- 누가, 왜 대출에서 탈락하는가?
- LTV 초과자: 담보만 믿다 발목 잡히는 유형
- DSR 초과자: ‘소득 대비 부채 부담’의 경고 신호
- 연봉 허들 미달자: ‘소득’이 숫자로 증명되지 않을 때
- 대출 승인률을 높이는 3가지 사전 점검
- 실무자들이 말하는 실제 거절 사유 Top 5
누가, 왜 대출에서 탈락하는가?
대출은 단순히 은행 가서 신청서를 작성한다고 바로 승인이 나는 일이 아닙니다.
특히 최근 몇 년간 강화된 부동산 규제와 함께, 금융당국은 대출 심사 기준을 대폭 강화했고,
그로 인해 많은 이들이 생각보다 자주 ‘대출 거절’을 경험하게 됩니다.
대출 거절의 원인은 한 가지가 아니라 복합적입니다.
그중에서도 가장 핵심적인 세 가지는 바로 LTV(담보인정비율), DSR(총부채원리금상환비율), 연봉(소득 수준)입니다.
이번 글에서는 왜 이 요소들이 대출 심사의 핵심 조건이 되는지,
그리고 구체적으로 어떤 상황에 있을 때 대출 승인이 거절되는지를
실제 사례 기반으로 상세 분석해 보겠습니다.
LTV 초과자: 담보만 믿다 발목 잡히는 유형
LTV(Loan To Value)는 담보물건의 시가 대비 대출 가능 비율을 말합니다.
즉, 집값의 몇 퍼센트까지 빌릴 수 있느냐를 결정짓는 기준입니다.
예시:
시가 6억 원 아파트의 경우, 정부 정책상 최대 LTV가 40%라면
최대 2.4억 원까지만 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
LTV 초과로 거절되는 주요 유형
- 기존 주택담보대출이 있는 상태에서 추가 대출 신청
- 담보 시세 하락으로 LTV 기준 초과
- 투기과열지구/조정대상지역 내 주택 구입 시
특징 1 – 담보가치 과신
자신이 가진 부동산의 가치를 '호가' 기준으로 생각하는 경우가 많습니다.
그러나 금융기관은 ‘KB시세’나 ‘감정평가액’ 기준으로 LTV를 산정하므로
생각보다 낮은 대출 한도만 나오는 경우가 많습니다.
특징 2 – 다주택자 규제 인식 부족
다주택자의 경우, 지역과 주택 수에 따라 LTV가 0%로 제한될 수도 있습니다.
예를 들어, 2 주택자가 투기과열지구에서 추가 주택 매입을 위해 대출을 신청하는 경우,
LTV 적용 자체가 제한되기 때문에 원천 거절될 수 있습니다.
실패 방지 팁:
- 실거래가 아닌 금융기관 감정가 기준 LTV 사전 확인
- 기존 대출 여부에 따라 LTV 누적 적용 여부 검토
- 정부 정책 변화에 따라 LTV 기준은 수시로 바뀌므로 최근 공고 확인 필수
DSR 초과자: '소득 대비 부채 부담'의 경고 신호
DSR(Debt Service Ratio)는 연간 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다.
DSR이 높다는 것은 ‘벌이에 비해 갚아야 할 돈이 많다’는 뜻으로,
은행 입장에서는 상환불능 가능성이 있는 고위험자로 분류하게 됩니다.
현재 DSR 기준 (2025년 기준)
- 1단계: 총 대출 1억 원 이상 → DSR 40% 이내
- 2단계: 총 대출 2천만 원 이상 → DSR 40% 이내
- 3단계(스트레스 DSR): 기준금리에 +3%를 더한 이자율로 계산
DSR 초과로 거절되는 주요 상황
- 기존 신용대출 + 자동차 할부 + 학자금 대출 등 원리금 부담 과다
- 소득 신고가 미비해 실제 DSR이 과대평가
- 스트레스 DSR 적용으로 기준 초과
사례:
연 소득 4천만 원 직장인의 경우, 연간 모든 대출 원리금 합계가 1,600만 원을 넘기면 DSR 40% 초과로 판단됩니다.
이 경우, 주택담보대출 추가 신청이 거절될 수 있습니다.
실패 방지 팁:
- 모든 대출 상환 스케줄을 엑셀로 정리하여 사전 확인
- 신용대출과 마이너스통장 한도도 DSR에 포함된다는 점 주의
- 불필요한 대출은 조기 상환하여 DSR 낮추기
연봉 허들 미달자: '소득'이 숫자로 증명되지 않을 때
은행은 ‘말’이 아니라 ‘문서’로 신용을 판단합니다.
연봉이 높아도 그것을 증빙하지 못하면 대출 심사에선 아무 의미가 없습니다.
대출 승인 실패 사례 (소득 증빙 부실)
- 프리랜서인데, 최근 3개월 입금 내역만 있는 경우
- 사업자인데, 실제로는 매출이 거의 없는 '유령 사업자'
- 아르바이트, 플랫폼 노동 등 4대 보험 미가입 근로자
소득 증빙이 되지 않으면 나타나는 문제
- DSR 계산 자체가 불리하게 산정됨 (소득이 낮게 잡힘)
- 정규직과 동일 조건에서도 대출한도가 절반 수준으로 줄어듦
은행이 선호하는 소득 증빙 서류 TOP 3
- 근로소득자: 건강보험 자격득실확인서 + 원천징수영수증
- 프리랜서: 소득금액증명원 + 통장 입금내역
- 사업자: 부가가치세과세표준증명원 + 사업자등록증
실패 방지 팁:
- 소득이 비정형이라면 ‘서류 이중화’로 보완
- 카드 사용, 통신비 납부 등도 소득활동 보조자료로 활용 가능
- 공공기관 소득 인증서류 사전 발급 필수
대출 승인률을 높이는 3가지 사전 점검
결론적으로 대출이 실패하는 가장 큰 이유는 ‘내 기준’으로 생각하고 접근하기 때문입니다.
은행은 공식 계산식과 문서로 판단합니다.
사전 점검 리스트:
- LTV 기준: 내가 가진 부동산의 ‘금융기관 감정가’ 기준 확인
- DSR 계산: 모든 대출의 연간 상환액 vs 연봉 → 40% 이하 유지
- 소득 증빙: 2가지 이상의 서류로 내 수입을 설명할 수 있어야 함
대출은 타이밍보다 준비도와 구조가 관건입니다.
특히 2025년부터 강화된 ‘스트레스 DSR’ 등 정책 변화에 따라
정확한 구조 이해 없이 신청했다가는 단순 거절이 아니라
신용점수 하락까지 유발될 수 있습니다.
대출에 실패하지 않기 위해선, 준비부터 전략적으로 접근해야 합니다.
실무자들이 말하는 실제 거절 사유 TOP 5
Q1. DSR 40% 넘으면 무조건 거절인가요?
A. 대부분은 거절됩니다. 단, 정책자금대출이나 보증서 활용 시 예외 적용 가능성이 있습니다.
Q2. 마이너스통장도 DSR에 포함되나요?
A. 포함됩니다. 한도 전체가 아닌 ‘평균 이용금액’을 기준으로 DSR에 반영됩니다.
Q3. 프리랜서인데 대출 가능할까요?
A. 가능하나, 원천징수영수증, 입금내역, 건강보험 납부 등 여러 증빙이 필요합니다.
Q4. 다주택자인데도 LTV 70% 받을 수 있나요?
A. 불가능합니다. 조정대상지역이나 투기과열지구에서는 다주택자에겐 LTV 0%로 적용될 수 있습니다.
Q5. 소득이 적어도 자산이 많으면 대출되나요?
A. 자산은 참고 자료일 뿐, 대출 심사는 ‘소득’ 중심으로 이루어집니다. 따라서 자산만으로 대출 승인되긴 어렵습니다.