목 차
- 보금자리론, 단순한 정책금융이 아니다
- 보금자리론의 기본 조건과 아파트 시세 반영 방식
- KB 시세 기준 적용의 의미와 함정
- 아파트 시세 하락/변동 시 실제 대출 영향 사례
- 잔금대출의 시세 리스크를 줄이는 3가지 방법
- 보금자리론과 시세 관련 자주 묻는 질문
보금자리론, 단순한 정책 금융이 아니다
보금자리론은 한국주택금융공사(HF)에서 운영하는 대표적인 정책형 주택담보대출입니다.
고정금리, 장기 분할상환, 소득과 주택 요건에 따라 저리로 주택을 매입할 수 있어
특히 무주택 실수요자에게 매우 중요한 금융수단입니다.
그런데 많은 신청자들이 놓치는 핵심이 있습니다.
보금자리론은 ‘매매가’보다 ‘시세’를 기준으로 대출이 이루어진다는 점입니다.
즉, 실제 계약서상의 금액과는 무관하게
금융기관이 판단하는 KB 시세나 감정가에 따라 대출 한도가 결정되며,
이로 인해 잔금대출 실행 시 자금 공백이 생기는 경우도 많습니다.
이번 글에서는 보금자리론과 아파트 시세의 관계를 명확히 짚고,
잔금대출 시 리스크를 줄이는 방법까지 함께 안내드립니다.
보금자리론의 기본 조건과 아파트 시세 반영 방식
① 보금자리론의 핵심 조건 (2025년 기준)
- 주택가격: 시세 기준 6억 원 이하
- 대출 한도: 최대 3.6억 원 (생애최초, 다자녀 등 우대 시 최대 5억)
- 소득 기준: 연소득 1억 원 이하 (2인 이하), 1.2억 원 이하 (3인 이상)
- 금리: 연 3%대 고정금리 (선택형)
- 대출 용도: 주택 구입 자금 중 ‘잔금대출’이 대부분
② 대출 한도 산정 구조 - 대출 한도는 ‘매매가’ 기준이 아님
- HF에서 인정하는 시가(시세) 기준 LTV(최대 70%)로 한도 산정
- LTV는 지역, 세대수, 우대 여부에 따라 달라지며, 시가가 기준이 됩니다
③ 적용되는 시세는?
- KB부동산 시세 (KB국민은행)
- 감정평가액 (KB 시세가 없을 경우)
- 주택도시보증공사(HUG) 시세 활용 불가
즉, 아파트를 5억 9천만 원에 계약했더라도 KB 시세가 6억 1천이면 → 보금자리론 불가
반대로 4억 5천에 샀더라도 KB 시세가 4억이면 → 대출 가능 금액 축소
KB 시세 기준 적용의 의미와 함정
① 시세는 누가 어떻게 정하나?
KB국민은행은 부동산 실거래, 공시지가, 감정평가, 시장 호가 등을 종합해
‘KB시세’라는 내부 기준가를 산출합니다.
이 시세는 대부분 금융기관, 특히 주택금융공사에서 대출 기준으로 사용됩니다.
② 실제 매매가보다 KB 시세가 높을 수 있다?
네, 거래량이 적거나 하락기에는 KB 시세가 과거 고점 기준으로 반영되기도 하며,
실제 매매가보다 시세가 더 높아져 6억 원 초과 → 보금자리론 탈락 사례가 발생합니다.
③ 반대로 시세가 낮으면?
시세가 4억인데 4.5억에 매수 계약을 했다면,
HF는 시세인 4억 기준으로만 LTV 70%를 적용해 대출을 계산합니다.
→ 이 경우 잔금 부족으로 입주가 지연되거나 계약금 손실 우려
④ 시세 조회는 어디서?
- KB부동산 앱 및 홈페이지
- 아파트 실거래가 외 별도 ‘KB 시세’로 검색 필요
TIP: 등기일 기준 시세가 적용되므로,
잔금일 직전에 시세가 하락하거나 상승해도 적용 대상이 변경될 수 있음
아파트 시세 하락/ 변동 시 실제 대출 영향 사례
사례 1 – 계약가보다 시세가 낮은 경우
- 계약가: 5.5억
- KB 시세: 5.0억
- 적용 LTV: 70%
→ 대출 가능 금액: 5.0억 × 70% = 3.5억
→ 필요 자금: 5.5억 – 3.5억 = **2억 원의 자기 자금 필요**
사례 2 – 계약가보다 시세가 높은 경우 (6억 초과)
- 계약가: 5.8억
- KB 시세: 6.2억
→ **보금자리론 이용 불가 → 일반 주담대 전환 필요 (금리↑)**
사례 3 – KB 시세가 없을 때
- 감정평가 의뢰 필요 (비용 본인 부담 약 10~15만 원)
- 감정가 기준으로 LTV 산정 → 경우에 따라 **보금자리론 승인 여부 좌우**
이처럼 아파트 시세는 대출 가능 여부뿐 아니라 대출금액, 잔금 일정, 계약 성사 여부에까지 영향을 미칩니다.
잔금 대출의 시세 리스크를 줄이는 3가지 방법
결론적으로 보금자리론은 매력적인 정책금융이지만,
KB 시세와의 괴리 발생 시 큰 리스크가 따릅니다.
잔금대출 시 리스크 관리 전략
- 계약 전 → KB 시세 조회 필수
- 계약 후 → 잔금일 전 KB 시세 재점검 및 스크린샷 저장
- 시세 하락 우려 시 → 감정평가 병행 or 대체대출(적격대출 등) 플랜 마련
또한 실행 직전 갑작스런 시세 변동이 발생할 경우에 대비해,
자기 자금 여유 확보 및 서류 미리 준비하는 것이 중요합니다.
보금자리론은 ‘시세 금융’이다.
이 원칙을 이해하고 대비한다면, 잔금대출 거절이나 계약 차질 없이
정책금융의 최대 혜택을 누릴 수 있습니다.
보금자리론과 시세 관련 자주 묻는 질문
Q1. 매매가는 5.9억인데 KB 시세가 6.1억이면 어떻게 되나요?
A. 보금자리론은 시세 기준 6억 초과 시 이용 불가입니다. 따라서 대출이 거절되고 일반 주담대로 변경해야 합니다.
Q2. 시세가 매매가보다 낮으면 대출이 줄어드나요?
A. 네, LTV는 시세 기준으로 적용되므로 시세가 낮을수록 대출 한도는 줄어듭니다. 자기 자금 비중이 늘어납니다.
Q3. 시세는 어디 기준인가요?
A. KB부동산의 일반시세, 감정평가액이 기준이며 실거래가 또는 호가는 적용되지 않습니다.
Q4. 시세는 언제 기준인가요?
A. 등기일, 또는 대출 실행일 기준 시세가 적용되며, 사전에 캡처해 둔 시세와 다를 수 있습니다.
Q5. 보금자리론이 거절되면 대체할 수 있는 대출은?
A. 적격대출(최대 9억까지 시세 기준), 일반 주택담보대출 등이 있으며 금리는 상대적으로 높습니다.