목 차
- “왜 나는 대출이 안 나왔을까?”
- DSR(총부채원리금상환비율) – 소득 대비 부담 수준 점검
- LTV(담보인정비율) – 집값 기준 한도 계산
- 담보가치 – 은행이 인정하는 ‘진짜 시세’는 따로 있다
- 승인 가능성을 높이는 전략은 준비에 달려 있다
- 대출 실패 직전, 자주 묻는 질문
"왜 나는 대출이 안 나왔을까?"
부동산담보대출을 신청했다가 뜻밖의 거절 통보를 받은 경험이 있으신가요?
신용점수도 나쁘지 않고, 담보물건도 괜찮은데도 불구하고 “심사 탈락” 통지를 받은 분들이 많습니다.
대부분의 경우, 그 원인은 신청인의 입장이 아닌 은행의 판단 기준에 있습니다.
은행은 신청인의 기대보다 훨씬 보수적으로 소득, 부채, 담보를 평가하고,
그중 3대 핵심 요소가 바로 DSR, LTV, 담보가치입니다.
이 글에서는 부동산담보대출을 신청하기 전에 꼭 체크해야 할 3가지 핵심 지표를 상세히 설명하고,
실제 승인 가능성을 높이기 위한 체크리스트도 함께 정리해 드립니다.
DSR(총부채원리금상환비율) - 소득 대비 부담 수준 점검
DSR(Debt Service Ratio)은 연소득 대비 연간 갚아야 할 모든 대출 원리금의 비율입니다.
즉, “당신의 소득 대비 빚 부담이 몇 퍼센트인가?”를 나타내는 지표입니다.
2025년 기준 DSR 규제 단계:
- 1단계: 총대출 1억 원 초과 시 → DSR 40% 이하
- 2단계: 총대출 2천만 원 초과 시 → DSR 40% 이하
- 3단계(스트레스 DSR): 기준금리 +3% 가산 적용하여 계산
예시:
연소득 5천만 원 직장인이 총대출의 연간 원리금이 2천만 원이면 DSR은 40%입니다.
이 수치를 초과하면 신규 주택담보대출은 원칙적으로 거절됩니다.
대출 실패 위험 신호
- 신용대출, 마이너스통장, 할부금융 등 다수 보유
- 연봉보다 실수령액이 적어 상환 부담 가중
- 프리랜서·사업자 등 소득 증빙이 불완전
사전 점검 방법:
➡ 모든 금융사 대출의 연간 원리금 합계를 계산하고
➡ 국세청 신고 기준 연소득으로 DSR 비율을 추정해 보세요.
LTV(담보인정비율) - 집값 기준 한도 계산
LTV(Loan to Value Ratio)는 담보물건의 가치 대비 대출 가능 비율을 의미합니다.
즉, 6억 원짜리 아파트를 담보로 잡을 때, LTV 70%라면 최대 4.2억 원까지만 대출이 가능합니다.
지역별 기본 LTV 기준 (2025년)
- 비규제지역: 최대 70%
- 조정대상지역: 50~60%
- 투기과열지구: 40% (생애최초 예외 60%)
주의사항:
- ‘호가’ 기준이 아닌 KB 시세 또는 감정평가 기준
- 기존에 보유한 주택담보대출도 누적해서 반영
- 다주택자는 사실상 LTV 제한 없음 (→ 대출 불가)
실패 사례:
5억 5천에 거래된 아파트이지만 KB 시세가 5억이라면,
LTV 70% 기준으로 대출은 3.5억까지로 제한되며 나머지 잔금은 본인이 부담해야 합니다.
→ 계약금, 중도금은 냈는데 잔금대출 불가 → 계약 해제 리스크 발생
담보가치 - 은행이 인정하는 '진짜 시세'는 따로 있다
은행은 담보물건의 ‘시가’를 기준으로 대출을 해주지 않습니다.
실제 사용하는 기준은 다음 중 하나입니다:
- KB시세 (국민은행 기준 부동산 시세)
- 감정평가액 (감정법인 평가, 비용은 본인 부담)
- 자동평가시스템(AVM, 일부 은행 사용)
문제는?
- 계약가는 5억 8천인데 KB시세는 5억 일 경우 → 대출한도 축소
- 거래량 적은 지역 → KB 시세 미반영 → 감정평가 필수
- 시세 급락 지역 → 평가액 하락 → 대출 승인이 안 나는 경우 발생
TIP: 대출 신청 전에 반드시 KB부동산 앱 또는 홈페이지에서
해당 아파트/주택의 시세를 확인하고 캡처해 두는 것이 좋습니다.
그리고 필요한 경우 감정평가를 은행 측과 사전 협의해 진행할 수 있습니다.
승인 가능성을 높이는 전략은 준비에 달려 있다
결론적으로 부동산담보대출의 성공 여부는 단순히 담보가 좋고 신용이 높다고 결정되지 않습니다.
은행이 정한 수치 기준을 만족하느냐가 핵심입니다.
대출 전 반드시 체크할 3가지:
- DSR – 소득 대비 전체 부채 부담 비율 계산 (40% 이하)
- LTV – 지역, 규제구역 여부, 생애최초 여부에 따라 적용
- 담보가치 – KB 시세 또는 감정가 기준으로 확인 필수
대출 승인은 ‘계산’의 영역입니다.
사전 준비와 전략으로 불필요한 거절을 피하고,
안정적으로 내 집 마련에 성공하세요.
대출 실패 직전, 자주 묻는 질문
Q1. DSR 계산 시 마이너스통장도 포함되나요?
A. 네, 평균 사용액 기준으로 포함됩니다. 단순 한도가 아니라 실제 사용액이 반영됩니다.
Q2. 감정가는 계약가보다 무조건 낮게 나오나요?
A. 그렇지 않습니다. 시세보다 높게 나올 수도 있지만, 보통 KB 시세보다 5~10% 낮게 나옵니다.
Q3. 다주택자인데 대출이 가능할까요?
A. 대부분 불가능합니다. 규제지역 내에서는 원칙적으로 대출이 제한되며, 비규제지역 예외만 가능합니다.
Q4. DSR 40% 초과인데, 소득을 더 높게 인정받을 방법이 있나요?
A. 정규직의 경우 추가 소득 증빙(성과급, 식대, 복지포인트 등), 프리랜서는 입금내역 또는 소득금액증명원을 활용해 소득을 높일 수 있습니다.
Q5. 기존 주택담보대출이 있는데 추가로 받을 수 있나요?
A. 가능하지만, 기존 대출을 포함해 DSR과 LTV가 각각 다시 계산되며, 결과에 따라 거절될 수 있습니다.